Il 2025 segna la fine definitiva del Superbonus edilizio, la misura che dal 2020 al 2024 ha rivoluzionato il mercato immobiliare italiano. L’addio al Superbonus sta già cambiando le carte in tavola: prezzi degli immobili in calo, compravendite in rallentamento, società immobiliari quotate sotto pressione e nuove strategie di investimento per chi guarda al mattone. Vediamo cosa sta succedendo e quali opportunità e rischi si prospettano nel mercato immobiliare italiano dopo la fine degli incentivi.

Cos’è il Superbonus e perché ha inciso così tanto

Il Superbonus è stata una delle misure fiscali più discusse degli ultimi anni: ha permesso ai proprietari di casa di detrarre fino al 110% delle spese sostenute per interventi di riqualificazione energetica e antisismica, in molti casi senza anticipare denaro grazie alla cessione del credito o allo sconto in fattura. Questo meccanismo ha portato a un boom di ristrutturazioni e ha spinto verso l’alto sia la domanda di immobili da ristrutturare che i prezzi degli appartamenti rinnovati. Nei dati di Nomisma e ISTAT, tra il 2021 e il 2023 i prezzi delle case sono cresciuti anche oltre il 10% in alcune città, trainati proprio dagli incentivi.

I primi effetti della fine del Superbonus

Dal 2025 il Superbonus è sostanzialmente terminato. Le prime conseguenze sono già visibili: la domanda di ristrutturazioni è in netta diminuzione e la differenza tra il valore delle case “green” e di quelle non efficientate sta aumentando. Nei dati di mercato aggiornati a giugno 2025 (fonte: portali immobiliari e Nomisma), si registra:

  • Un rallentamento delle compravendite (-6% rispetto allo stesso periodo 2024)
  • Prezzi stabili o in lieve calo nelle grandi città, ma in discesa per immobili da ristrutturare e periferici
  • Più difficile vendere immobili “vecchi”, senza interventi di efficientamento

Questa situazione penalizza i piccoli proprietari che non hanno beneficiato del Superbonus e mette pressione su chi deve vendere, mentre rappresenta un’opportunità per chi cerca casa a prezzi più accessibili o intende investire nel medio-lungo periodo.

REIT italiani e immobili quotati: la reazione in Borsa

Un capitolo importante è quello dei REIT (Real Estate Investment Trust), in Italia noti come SIIQ (Società di Investimento Immobiliare Quotate). Le principali società immobiliari quotate a Piazza Affari (Covivio, IGD, Coima Res) hanno vissuto una fase di volatilità: i dividendi restano interessanti, ma il settore sconta il rischio tassi e la fine del traino incentivante delle ristrutturazioni.

Investire in REIT può ancora essere una strategia valida per chi vuole diversificare il portafoglio, puntando su immobili commerciali, uffici e logistica. Tuttavia, è importante considerare:

  • La volatilità di Borsa e il rischio correlato ai tassi di interesse
  • La solidità dei dividendi distribuiti (mediamente tra il 5 e l’8% annuo)
  • La composizione del portafoglio immobiliare (centrale, periferico, “green”)

Strategie per chi investe oggi nel mattone

Con la fine degli incentivi, la scelta di investire nell’immobiliare richiede maggiore attenzione. Chi compra la prima casa può beneficiare di prezzi in discesa e meno concorrenza, ma dovrà valutare con attenzione lo stato degli immobili e i costi di eventuali ristrutturazioni, oggi meno convenienti.
Per chi investe a fini di affitto (sia breve che lungo), la qualità e la posizione diventano fattori chiave: cresce la domanda di immobili efficienti dal punto di vista energetico, soprattutto in città universitarie e turistiche.
I REIT/SIIQ restano una soluzione liquida e diversificata, adatta a chi vuole puntare sull’immobiliare senza acquistare direttamente.

Considerazioni finali e FAQ

Il mercato immobiliare italiano nel 2025 entra in una nuova fase, meno sostenuta dagli incentivi fiscali e più legata alle reali dinamiche di domanda e offerta. È probabile che i prezzi continuino a muoversi in modo differenziato: stabili nelle grandi città, deboli nelle aree periferiche e per immobili non ristrutturati, sostenuti invece per il segmento “green” e gli immobili di pregio.

FAQ:

  • Conviene ancora ristrutturare senza Superbonus? Solo se i costi sono sostenibili e in ottica di miglioramento del valore nel tempo.
  • Cosa rischio se ho acquistato con il Superbonus? Nulla in particolare, ma l’immobile manterrà valore solo se davvero efficiente e appetibile.
  • I REIT sono ancora difensivi? Sì, se ben scelti e diversificati, ma occorre considerare la volatilità di Borsa.

Fonti e link: